Saturday, October 23, 2004

 

Texte complet de l'arrêt tant FR que NL

Numéro : JC02BF4_1 Date : 2002-11-15 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : VEROUGSTRAETERapporteur : WAUTERSMin. Public : DUBRULLE

Chapeau
LOUAGE DE CHOSES . BAIL COMMERCIAL . NOTION.NATURE DE LA LEGISLATION

Sommaire
*

Texte
N° C.00.0390.N 1. J. N., 2. COMARNO, s.a., Me Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation, contre 1. V. L., 2. C. M. I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 mars 2000 par le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d'appel. II. La procédure devant la Cour Le conseiller Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Guy Dubrulle a conclu. III. Le moyen de cassation IV. La décision de la Cour Attendu que l'article 3, alinéa 4, de la loi sur les baux commerciaux dispose que les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge ; Que cette disposition est impérative en faveur du preneur ; Que la partie bénéficiant de la protection d'une règle impérative ne peut être obligée d'invoquer la nullité relative qui découle de la violation de cette règle ; Que, lorsque, en infraction à l'article 3, alinéa 4, de la loi sur les baux commerciaux, les parties mettent fin à leur bail sans constater leur accord par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, le preneur ne peut être obligé d'invoquer la nullité relative de l'accord qui en découle ; Qu'il peut apporter la preuve que le bail commercial a été résilié d'un commun accord sans que celui-ci ait été constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge ; Attendu que le jugement attaqué considère que l'article 3, alinéa 4, de la loi sur les baux commerciaux est prévu dans l'intérêt de chacune des parties ; Que ce jugement : 1. prive les demandeurs, preneurs, du droit de prouver que les parties ont mis fin à leur bail d'un commun accord par un moyen autre que l'acte authentique ou la déclaration faite devant le juge de paix ; 2. décide que le bail commercial des parties a subsisté après le 30 juin 1995 ; 3. condamne les demandeurs solidairement au paiement des arriérés de loyer concernant les mois de juillet et août 1995 ; 4. déclare le bail résilié aux torts des demandeurs et condamne ceux-ci solidairement au paiement de l'indemnité de relocation et de l'indemnité pour dommages locatifs ; Qu'ainsi, le jugement attaqué viole l'article 3, alinéa 4, de la loi sur les baux commerciaux ; Que le moyen est fondé ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Termonde, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Robert Boes, les conseillers Ernest Waûters, Ghislain Londers et Eric Dirix, et prononcé en audience publique du quinze novembre deux mille deux par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Guy Dubrulle, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem. Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Le greffier, Le conseiller, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Numéro : RC02BF4_1 Date : 2002-11-15 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : VEROUGSTRAETERapporteur : WAUTERSMin. Public : DUBRULLENuméro de rôle : C000390N
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN . HANDELSHUUR . BEGRIP.AARD VAN WETGEVING
Sommaire
*
Texte
Nr. C.00.0390.N 1. J.N. 2. COMARNO, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel te 9820 Merelbeke, Edelarendries 11, ingeschreven in het handelsregister te Gent, nummer 152.333, eisers, vertegenwoordigd door mr. Antoine De Bruyn, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Dalstraat 67, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. V.L. 2. C.M. verweerders. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 13 maart 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent. II. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. III. Middel De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen &§9472; artikel 3, in het bijzonder het vierde lid, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten ; &§9472; de artikelen 1134, in het bijzonder het tweede lid, 1142 en 1184 van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen Het bestreden vonnis spreekt met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter, de ontbinding van de handelshuurovereenkomst ten laste van eisers uit en veroordeelt hen solidair om aan de verweerders te betalen de som van 110.000 BEF uit hoofde van achterstallige huur en 330.000 BEF uit hoofde van een wederverhuringsvergoeding, meer de gerechtelijke intresten, te berekenen aan de wettelijke rentevoet vanaf 2 augustus tot op de dag van de algehele betaling, op grond dat : "Blijkens de wil van de wetgever en het nagestreefde doel is de Handelshuurwet principieel van dwingend recht, zodat de partijen van de bepalingen ervan enkel mogen afwijken wanneer zulks hun uitdrukkelijk of impliciet wordt toegestaan (Cass., 23 april 1953, R.W. 1953-1954, 477) ; De regel dat de huurbeëindiging in der minne moet gebeuren bij middel van een authentieke akte of een voor de rechter afgelegde verklaring is in het belang van elk van de partijen door de wetgever ingesteld (art. 3, al. 4, Handelshuurwet) zonder dat, uitdrukkelijk of impliciet, voorzien is dat daarvan mag afgeweken worden ; Een ander bewijsmiddel omtrent het akkoord tot beëindiging mag door de rechtbank niet aanvaard worden (Brussel, 1 juni 1959, Pas., 1960, II, 164) ; Bij gebreke aan vaststelling van het akkoord van de partijen tot beëindiging van de overeenkomst (zelfs mocht dat akkoord bestaan hebben) in een authentieke akte of in een verklaring afgelegd voor de rechter, is de handelshuurovereenkomst tussen de partijen blijven bestaan, ook na 30 juni 1995 ; In die omstandigheden heeft de eerste rechter de gevorderde huurachterstal voor de maanden juli en augustus 1995 met reden toegekend ; De tweede grief is bijgevolg ongegrond ; De derde grief : over de wederverhuringsvergoeding. Dezelfde redenering als voor de tweede grief is ter zake van toepassing : nu er geen huurbeëindiging in de minne was, bleef de huurovereenkomst ook na 30 juni 1995 bestaan ; De eerste rechter heeft met reden vastgesteld dat het niet mogelijk was om de huurovereenkomst bij wijze van opzegging te beëindigen voor 31 december 1995, dat de (eisers) vanaf juli 1995 geen huur meer betaalden, het gehuurde goed niet meer stoffeerden en niet meer uitbaatten. Deze feiten rechtvaardigden de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de (eisers) ; De eenzijdige verbreking van een overeenkomst die de ontbinding rechtvaardigt, geeft in principe recht op schadevergoeding (art. 1184, al. 2, in fine, jo. 1142 B.W.) ; Waar de eerste rechter een wederverhuringsvergoeding toekende van zes maanden huur, nl. 330.000 BEF, is de rechtbank van oordeel dat deze vergoeding in de gegeven omstandigheden gepast is ; Een wederverhuringsvergoeding voor de periode van zes maanden, zoals door de (verweerders) gevorderd, is niet overdreven ; Op deze grief kan dan ook niet worden ingegaan" (vonnis, p. 740, punt 2 en p. 741, punt 3). Grieven Ingevolge artikel 3, lid 4, van de Handelshuurwet kunnen de partijen bij een handelshuurovereenkomst te allen tijde de lopende huur beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd. Zulks sluit evenwel niet uit dat het bewijs van het akkoord tot beëindiging van de lopende handelshuur kan geleverd worden door de uitvoering van een beëindigingsovereenkomst. De regel vervat in artikel 3, lid 4, van de Handelshuurwet, is enkel ingevoerd ten voordele van de huurders die bijgevolg van deze bescherming kunnen afzien en kunnen toestaan dat het akkoord van de partijen om de lopende huur vroegtijdig te beëindigen buiten de voorwaarden van artikel 3, lid 4, wordt vastgesteld. De eisers hadden in hun beroepsakte en beroepsbesluiten omstandig aangevoerd dat de handelshuurovereenkomst in gemeen akkoord was beëindigd op 30 juni 1995 : "(Verweerders) hebben terzake geen enkel bezwaar geformuleerd, integendeel zij hebben deze oplossing zelf gesuggereerd" (beroepsakte, p. 5, punt 2.A.1, eerste streepje) ; Immers op (eisers') vraag naar 'beëindiging van de overeenkomst op 31 juni 1995' (stuk nr. 1) werd door (de raadsman van verweerders) geantwoord (bij schrijven van 14 maart 1995) dat concluante van haar huurverplichtingen kon worden ontslagen 'mits het goed vrij te maken' waarop tweede concluante via schrijven dd. 20 maart 1995 antwoordt : 'Teneinde echter tegemoet te komen aan de verzuchtingen van uw cliënt, zijn wij bereid het onroerend goed te ontruimen en vrij te geven. Uiteraard houdt dit ons inziens in, dat wij vanaf de vrijgave geen huurgelden meer zullen betalen' ; Tweede concluante ontvangt geen reactie op dit schrijven, zodat zij via aangetekend schrijven dd. 31 mei 1995 rappeleert, eraan toevoegend : '...Wij hebben inmiddels de eigendom vrijgemaakt, zoals door U gewenst, zodat Uw cliënt er onmiddellijk kan over beschikken' ; Begin juni 1995 worden dan ook de sleutels overhandigd aan (verweerders), die geen enkele opmerking formuleerden of enig voorbehoud maakten ; De beëindiging was reeds een feit, zij diende enkel nog de vereiste authenticiteit te krijgen, voorwerp van de tegenvordering. Het is evenwel niet omdat er nog geen authentieke akte is, dat de beëindiging niet tegenstelbaar is aan de medecontractant. De tussen partijen gevoerde briefwisseling is nopens dit aspect overduidelijk. De overeenkomst werd minnelijk beëindigd, het pand werd vrijgegeven. Er is derhalve geen huurachterstal. Gelet op de beëindiging in gemeen overleg (zie hoger en eerder), kan er uiteraard geen sprake zijn van het verschuldigd zijn van een wederverhuringsvergoeding" . Krachtens artikel 1134, tweede lid, B.W., kunnen alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan door de partijen met hun wederzijdse toestemming worden herroepen, ongeacht de wijze waarop dit akkoord inzake handelshuurovereenkomsten moet worden vastgesteld. Het bestaan van een akkoord nopens de beëindiging van de lopende huur werd in casu door de eisers bewezen met feiten, meer bepaald de vrijgave van het door de eisers gehuurde pand, het stilzwijgend akkoord van de verweerders met het schrijven dd. 20 maart 1995 en 31 mei 1995 van de eisers, evenals het zonder voorbehoud aanvaarden, begin juni 1995, van de sleutels door de verweerders, waaruit blijkt dat de minnelijke overeenkomst tot verbreking door de partijen was uitgevoerd. Het vonnis sluit niet uit dat een akkoord tot beëindiging bestond doch oordeelt dat, nu de regel vervat in artikel 3, lid 4, van de Handelshuurwet principieel van dwingend recht is waarvan niet kan worden afgeweken en die in het belang van elk van de partijen is ingesteld, geen ander bewijsmiddel omtrent het akkoord tot beëindiging dan een authentieke akte of een voor de rechter afgelegde verklaring kan worden aanvaard. Aldus sluiten de appèlrechters de uitvoering van een overeenkomst tot beëindiging van de lopende huur als bewijsmiddel uit van het bestaan van een minnelijk akkoord tot beëindiging en weigeren ze dienvolgens, ten onrechte, om na te gaan of de door de eisers aangehaalde feiten, geput uit de uitvoering van de beëindigingsovereenkomst, het bewijs inhouden van het akkoord tussen partijen om de handelshuurovereenkomst voortijdig te beëindigen. Hieruit volgt dat het bestreden vonnis niet wettig heeft kunnen oordelen dat, bij gebreke aan de vaststelling van het akkoord van de partijen tot beëindiging van de overeenkomst in een authentieke akte of in een verklaring afgelegd voor de rechter, zelfs al mocht dat akkoord hebben bestaan, de handelshuurovereenkomst op 30 juni 1995 nog niet was beëindigd (schending van de artikelen 3, lid 4, van de Handelshuurwet en 1134 B.W.), waardoor het dienvolgens zijn beslissing dat, bij gebreke aan een huurbeëindiging in der minne, de handelshuurovereenkomst ten laste van de eisers diende te worden ontbonden met veroordeling van de eisers tot betaling van huurachterstallen en een wederverhuringsvergoeding, evenmin naar recht heeft verantwoord (schending van de artikelen 3, lid 4, van de Handelshuurwet, 1134, 1142 en 1184 B.W.). IV. Beslissing van het Hof Overwegende dat artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat de partijen te allen tijde de lopende huur kunnen beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd ; Dat die bepaling van dwingend recht is in het belang van de huurder ; Dat de door een regel van dwingend recht beschermde partij niet kan verplicht worden zich te beroepen op de relatieve nietigheid die volgt uit de schending van de dwingende rechtsregel ; Dat wanneer inzake handelshuur de partijen in strijd met artikel 3, vierde lid, de huurovereenkomst hebben beëindigd zonder dat hun akkoord daaromtrent werd vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter, de huurder niet kan verplicht worden zich op de daaruit voortvloeiende relatieve nietigheid van het akkoord te beroepen ; Dat de huurder aldus mag bewijzen dat de handelshuurovereenkomst met wederzijds akkoord werd beëindigd, zonder dat dit akkoord is vastgesteld in een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter ; Overwegende dat het bestreden vonnis oordeelt dat artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet is ingesteld in het belang van elk der partijen ; Dat dit vonnis : 1. de eisers als huurders het recht ontzegt om anders dan met een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter te bewijzen dat de huurovereenkomst tussen de partijen met hun wederzijds akkoord beëindigd werd ; 2. beslist dat de handelshuurovereenkomst tussen de partijen is blijven bestaan, ook na 30 juni 1995 ; 3. de eisers solidair veroordeelt tot betaling van achterstallige huurgelden voor de maanden juli en augustus 1995 ; 4. de huur ten laste van de eisers ontbindt en hen solidair veroordeelt tot betaling van een wederverhuringsvergoeding en huurschade ; Dat het bestreden vonnis aldus artikel 3, vierde lid, van de Handelshuurwet schendt ; Dat het middel gegrond is ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Vernietigt het bestreden vonnis ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde, zitting houdende in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, afdelingsvoorzitter Robert Boes, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers en Eric Dirix, en in openbare terechtzitting van vijftien november tweeduizend en twee uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.



Comments:
I read over your blog, and i found it inquisitive, you may find My Blog interesting. My blog is just about my day to day life, as a park ranger. So please Click Here To Read My Blog
 
I read over your blog, and i found it inquisitive, you may find My Blog interesting. So please Click Here To Read My Blog

http://pennystockinvestment.blogspot.com
 
Get any Desired College Degree, In less then 2 weeks.

Call this number now 24 hours a day 7 days a week (413) 208-3069

Get these Degrees NOW!!!

"BA", "BSc", "MA", "MSc", "MBA", "PHD",

Get everything within 2 weeks.
100% verifiable, this is a real deal

Act now you owe it to your future.

(413) 208-3069 call now 24 hours a day, 7 days a week.
 
Post a Comment

<< Home

This page is powered by Blogger. Isn't yours?